实际住房面积过小可以解除租赁合同关系

联邦最高法院在2009年4月29日的一个判决中 (卷宗.: VIII ZR 142/08)指明：如果出租房的实际住房面积小于租赁合同中写明面积的10%以上，承租方可以援引民法中的特殊解约条款(Außerordentliche Kündigung)，解除双方的租赁合同。
涉案的房屋租赁合同上写明出租房的居住面积为100平方米，但是实际的居住面积只有77.37平方米。两者偏差甚大。根据法律规定，二者偏差高于10%的，即可以认定为出租物瑕疵（Mangel）。
在成立出租物瑕疵的前提下，承租方可以直接援引民法中的特殊解约条款提出解约，即承租方不必遵守德国民法典第573c条 第二款第一句中关于三个月解约通知期限（Kündigungsfrist）的规定。此外承租方无须在提出解约之前向出租方发出类似修复瑕疵的警告函（Abmahnung），因为居住面积过小属于无法修复或排除的瑕疵。
承租方在提出解约之余，有权利要求出租方返还部分租金，即基于面积偏差已付但不应付的那部分租金。
但必须指明的是，承租方在对待出租房的居住面积的偏差必须小心谨慎。因为如果承租方存在欺诈之嫌或贸然以此为由提出解约，但事实上面积偏差小于10%，出租方可能委托律师以解约不当（Unrecht）或缺乏合理依据提出抗辩甚至是提请诉讼，要求承租方承担高额的诉讼费和律师费。因此，若承租方对面积偏差是否达到10% 存在疑虑的，最好委托鉴定部门对实际面积进行丈量，自行丈量极易发生偏差,因为丈量方法必须严格遵守德国住房面积条例(Wohnflächenverordnung)的特殊法律规定。另外，与诉讼程序（Klageverfahren）相比，更为便捷的是可以提请所谓的独立的证据调查程序（selbstständiges Beweisverfahren）。
同样，出租方在住房出租之前必须搞清出租房的实际居住面积。否则，等到承租方入住之后发现居住面积的偏差并告上法庭，房东不仅要退还多收的房租，还可能要支付昂贵的诉讼费用、专业测量费用和律师费用。